طرح تفصیلی چیست؟(0 تا 100 +دانلود طرح تفصیلی)
اگر به شهر محل سکونت خود توجه کنید مطمئنا مشاهده می کنید که در برخی از مناطق، خانه ها عمدتا ویلایی هستند یا بعضی مناطق دیگر همه ساختمان ها 5 طبقه اند. در بعضی محله ها برج های آسمان خراش به چشم می خورد و تعدادی از خیابان ها هم محل تجمع مراکز تجاری است. شاید در ذهنتان این سوال به وجود بیاید که علت این تقسیم بندی ها چیست؟ برای دریافت علت این موضوع لازم است تا به طرح تفصیلی شهر مراجعه کنیم. اما طرح تفصیلی چیست؟ اگر قصد ساخت و ساز و اجرای پروژه های عمرانی را داشته باشید، میبایست در ابتدا مجوز ساخت ملک خود را از شهرداری دریافت کنید. یکی از مراحل دریافت مجوز ساخت، تطبیق محل قرارگیری ملک شما با طرح تفصیلی آن منطقه است. بنابراین شما نیاز دارید که با طرح تفصیلی، اهداف و انواع آن آشنا شوید.
در این مقاله سعی شده تا شما را با طرح تفصیلی و تفاوت های آن با طرح جامع به طور کامل آشنا کنیم.
در صورتی که می خواهید با مراحل ساخت و ساز یک پروژه به صورت کامل آشنا شوید پیشنهاد می کنیم حتما مقاله “مراحل ساخت ساختمان (صفر تا صد ساخت پروژه)” را مطالعه کنید.
فهرست مطالب
طرح تفصیلی چیست؟
به طور خلاصه طرح تفصیلی طرحی است که طبق معیارها، قوانین و ضوابط طرح جامع شهری تهیه و تنظیم می شود. طرح تفصیلی به نوعی زیر مجموعه طرح جامع شهری است و جزئیات بندهای طرح جامع را به طور مفصل ارائه می دهد. در طرح تفصیلی با ارائه برنامه های مفصل، به چگونگی استفاده از اراضی منطقه، موقعیت و مساحت هر کدام، سطح اشغال و درصد تراکم ساختمان ها، تراکم جمعیتی، نوسازی، بهسازی، شبکه عبور و مرور و موقیعیت تمامی عوامل مختلف شهری پرداخته می شود. همچنین نقشه ها و مشخصات مرتبط با مالکیت، طبق مدارک ثبتی تهیه و تنظیم می شود.
همانطورکه اشاره شد، طرح تفصیلی از طرح جامع شهری جدا نیست بلکه هرآنچه در طرح جامع ذکر شده است، در متن طرح تفصیلی با جزئیات بیشتر و دقیق تر بیان شده. طرح تفصیلی ضوابط بیان شده در طرح جامع را برای تمامی زمین های شهر بیان می کند. این طرح شامل نقشه های کاربری اراضی، مساحت ها، شبکه های ارتباطی و ضوابط اجرایی طرح جامع است. لذا پس از ارائه طرح جامع شهری برای آنکه بتوان ضوابط ذکر شده در طرح جامع را به برنامه های قابل اجرا تبدیل کرد، باید طرح تفصیلی تنظیم و به تصویب برسد. اما تهیه و تصویب طرح تفصیلی بر عهده چه کسی است و اصولا چه تفاوت هایی با طرح جامع دارد؟ در بخش های بعدی ابتدا شما را با طرح جامع شهری بیشتر آشنا می کنیم سپس به بررسی این پرسش می پردازیم.
تصویر بالا نقشه طرح تفصیلی کلان شهر تبریز را نشان میدهد.
طرح تفصیلی چیست و چه کاربردی دارد؟
طرح تفصیلی سندی است که بر اساس معیارها، قوانین و ضوابط طرح جامع شهری تهیه میشود و جزئیات اجرایی و ضوابط استفاده از اراضی، موقعیتها، مساحتها، شبکههای ارتباطی، سطح اشغال و تراکم را مشخص میکند. این طرح ضوابط کلی طرح جامع را برای زمینهای شهر به شکل عملیاتی و قابل اجرا تبدیل میکند.
تفاوت اصلی بین طرح تفصیلی و طرح جامع شهری چیست؟
طرح جامع شهری یک برنامه بلندمدت و کلی برای توسعه شهر است، در حالی که طرح تفصیلی جزئیات دقیقتر همان ضوابط را ارائه میدهد تا برای ملک خاص یا منطقه مشخص، بتوان قوانین را اجرا کرد. همچنین نقشهها و ضوابط در طرح تفصیلی مقیاس دقیقتری دارند و برای اجرا در شهرداری معتبر هستند.
چه کسانی باید به طرح تفصیلی مراجعه کنند؟
تمامی افرادی که میخواهند پروژه ساختوساز، تغییر کاربری، توسعه شهری یا استفاده از زمین را انجام دهند باید طرح تفصیلی منطقه موردنظر خود را بررسی کنند، زیرا مجوزهای ساخت و اجرای پروژه بر اساس همین طرح تطبیق داده میشوند.
طرح تفصیلی چه بخشهایی دارد و چه اطلاعاتی در آن وجود دارد؟
طرح تفصیلی شامل نقشههای کاربری اراضی، شبکههای ارتباطی، ضوابط اجرایی، مساحتها، تراکم جمعیتی و ساختمانی، موقعیتهای مختلف شهری و تعیین دقیق نحوه استفاده از زمینها است. این اطلاعات کمک میکند تا بهدقت شرایط ساختوساز و توسعه در هر قسمت از شهر تعیین شود.
چرا طرح تفصیلی برای مجوز ساختوساز لازم است؟
برای دریافت مجوز ساخت از شهرداری و تطبیق پروژه با قوانین شهری، ضروری است که محل موردنظر با ضوابط طرح تفصیلی منطقه تطابق داشته باشد. این طرح همان ضوابط طرح جامع را به شکلی قابل اجرا تبدیل میکند و بدون آن امکان صدور مجوزهای لازم وجود ندارد.
طرح جامع شهری
یکی از اسناد مهم برای مدیریت و برنامه ریزی پروژه های شهری، طرح جامع است. این طرح یک برنامه بلند مدت است که با توجه به اهداف توسعه شهری و زیست محیطی تهیه و تنظیم می شود. در این سند اهداف و چشم اندازهای توسعه شهری بیان می¬شود. طرح جامع به بررسی اراضی شهر موردنظر می پردازد و کاربرد و نحوه استفاده از آنها را بیان میکند. همچنین منطقه بندی حوزه های مسکونی، اداری، کشاورزی، صنعتی، تسهیلات عمومی، تاسیسات و مناطق نوسازی در این طرح مشخص شده است. آخرین نسخه طرح جامع شهر تهران در سال 1386 توسط شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و با نام طرح جامع تهران تصویب شد. برای آشنایی بیشتر، در زیر سرفصل های طرح جامع شهر تهران ذکر شده است:
- چشم انداز توسعه شهر
- راهبردهای توسعه
- محدوده شهر
- حریم
- سازمان فضائی و پهنه بندی
- ضوابط و مقررات ساخت و ساز
- طرحهای موضعی و موضوعی
- شرایط تحقق پذیری طرح جامع
- ساز و کارهای اجرای طرح جامع
بنابراین برای اطلاع از ضوابط طراحی پلان و پهنه بندی منطقه مورد نظر خود، میبایست از طرح جامع شهری استفاده کنیم اما همانطور که گفته شد مطالبی که در این طرح بیان شده به صورت کلی بوده و برای اینکه از شرایط دقیق ملک خود مطلع شویم لازم است تا به طرح تفصیلی مراجعه کنیم.
تفاوت طرح جامع و طرح تفصیلی چیست ؟
- مقیاس نقشه های طرح تفصیلی 1:2000 یا 1:2500 است و بر اساس سیستم اطلاعات جغرافیایی GIS تهیه میشوند در صورتی که نقشههای طرح جامع دارای مقیاس 1:5000 یا 1:10000 میباشد. از همین مورد نیز میتوان متوجه جزئی بودن اطلاعات درج شده در طرح تفصیلی شد.
- طرح جامع شهری ابتدا توسط شهرداری تهیه شده و سپس برای شورای اسلامی شهر ارسال میشود تا پس از تصویت طرح توسط شورای اسلامی، در اختیار شورای عالی شهرسازی و معماری ایران قرار بگیرد. در حالی که طرح تفصیلی ابتدا توسط وزارت راه و شهرسازی تهیه میشود و در مرحله بعد برای تصویب نهایی، در اختیار کمیسیون ماده 5 شورای عالی شهرسازی و معماری ایران قرار میگیرد. بعلاوه شورای شهر اسناد پهنه بندی را تایید و برای کمیسیون ماده 5 ارسال میکند. پس از تصویت طرح توسط کمیسیون ماده 5، اجرای طرح تفصیلی الزامی میباشد.
- طرح جامع شهری یک برنامه بلند مدت است که به منظور توسعه شهری، برنامه هایی را در بازههای زمانی 10 ساله طبق نقشه های طرح جامع تهیه و تنظیم میکند. اما طرح تفصیلی ضوابط موجود در طرح جامع را برای تمامی زمین های شهر مشخص میکند به طوری که برای تشخیص شرایط زمین خود باید به طرح تفصیلی مراجعه کرد. معمولا طرح تفصیلی هر چند سال یکبار بستگی به نیازها و تشخیص ارگان های مربوطه، به روزرسانی میشود برای مثال آخرین ویرایش طرح جامع شهر تهران مربوط به سال 1386 است در صورتی که آخرین به روزرسانی طرح تفصیلی تهران مربوط به سال 1398 میباشد.
برای اطلاع بیشتر از ضوابط شهرداری و مقررات ملی میتوانید به دوره زیر رجوع کنید.
انواع طرح تفصیلی
به طور کلی طرح تفصیلی در 3 نوع دسته بندی میشوند که به شرح زیر هستند:
طرح تفصیلی پایه
طرح تفصیلی پایه مکمل طرح جامع شهری است. این طرح برای بخشی از اراضی شهر که در طرح تفصیلی موضعی یا موضوعی ذکر نشدهاند تهیه میشود.
طرح تفصیلی موضعی
اجرای طرح تفصیلی موضعی جهت سازماندهی بافت فرسوده و نوسازی شهر صورت میگیرد. همچنین یکی از اهداف آن بررسی و سازماندهی کاربری های تجاری و صنعتی شهر است. در واقع طرح تفصیلی موضعی شامل طراحی توسعه جدید شهر با بهسازی برخی مناطق از شهر یا اصلاح طرحهای توسعه قبلی است. این طرح برای مدت حداکثر 10 سال ارائه میشود و در صورت لزوم امکان تغییر آن وجود دارد. به منظور توسعه و سازماندهی مناطق مسکونی، تجاری، تفریحی و گردشگری بر اساس این طرح، نیاز است تا نهادهای مختلف با همکاری بخش خصوصی نسبت به اجرای طرح تفصیلی موضعی اقدام کنند.
طرح تفصیلی موضوعی
طرح تفصیلی موضوعی به طرحهای خاصی اختصاص دارد که به منظور سازماندهی مکان های فرسوده و متروک با عملکردی خاص مثل معادن و یا به قصد محافظت از نواحی با ارزش معماری و فرهنگی، یا برای توسعه مناطق گردشگری و تفریحی و نیز فضای سبز میباشد. طرح تفصیلی موضوعی برای موضوعاتی خاص طراحی میشود و در واقع تکمیل کننده طرح تفصیلی پایه و موضعی است.
اهداف طرح تفصیلی چیست ؟
تا اینجای مقاله با طرح تفصیلی و انواع آن آشنا شدید همچنین تفاوت های اساسی طرح جامع و طرح تفصیلی بیان شد. اکنون به اهداف طرح تفصیلی میپردازیم:
- وضعیت دقیق شبکه های حمل و نقل و راه های عبور و مرور مشخص میشود
- تعیین میزان تراکم جمعیت و تراکم ساختمانی واحدهای شهری
- مشخص کردن نحوه استفاده از تمامی اراضی و زمینهای شهر
- تعیین موقعیت دقیق و مساحت هر یک از زمین های شهر
- هدف نهایی و اصلی طرح تفصیلی، اجرایی شده ضوابط و اهداف طرح جامع شهری است به طوری که با کمک طرح تفصیلی موانع و محدودیت ها برطرف شده و شرایط برای توسعه، مدیریت و سازماندهی اراضی شهری فراهم شود.
این جدول همان موارد کلیدی داخل تعریف طرح تفصیلی را خلاصه و قابل اسکن میکند.
| موضوع | چه دادهای باید داشته باشیم؟ | خروجی پیشنهادی (برای نقشه/پروانه) |
|---|---|---|
| کاربری اراضی | پهنه/زون، کاربریهای مجاز و ممنوع | نقشه پهنهبندی + جدول کاربری مجاز |
| سطح اشغال و تراکم | سطح اشغال مجاز، تراکم ساختمانی/جمعیتی | حداکثر زیربنا، تعداد طبقات/ارتفاع مجاز |
| شبکه عبور و مرور | معابر، عرض گذر، دسترسیها | پلان دسترسی + الزامات اصلاحی |
| نوسازی/بهسازی | بافت فرسوده، محدودههای مداخله | راهبرد مداخله + پهنههای اولویتدار |
| مالکیت و ثبتی | اسناد، حدود اربعه، اطلاعات ثبتی | تهیه نقشههای مبنا مطابق مدارک |
| سرفصل طرح جامع | کاربرد برای طراح/مالک |
|---|---|
| چشمانداز توسعه شهر | جهت کلی رشد شهر و سیاستهای کلان توسعه |
| راهبردهای توسعه | اولویتها و مسیر تصمیمگیریهای شهری |
| محدوده شهر و حریم | تشخیص داخل/خارج محدوده و محدودیتهای حریم |
| سازمان فضایی و پهنهبندی | شناخت زونها و نقش هر پهنه در شهر |
| ضوابط و مقررات ساختوساز | چارچوب کلی ضوابط قبل از ورود به جزئیات طرح تفصیلی |
| طرحهای موضعی و موضوعی | پروژههای خاص شهری که ممکن است روی ملک اثر بگذارد |
| سازوکارهای اجرا | اینکه تصمیمها چطور تبدیل به اقدام اجرایی میشوند |
| شاخص | طرح جامع | طرح تفصیلی |
|---|---|---|
| مقیاس نقشه | ۱:۵۰۰۰ تا ۱:۱۰۰۰۰ | ۱:۲۰۰۰ یا ۱:۲۵۰۰ |
| سطح جزئیات | کلی و راهبردی | جزئی، اجرایی و قابل استناد برای هر پلاک |
| مرجع تهیه/تصویب | تهیه شهرداری → شورا → شورای عالی شهرسازی و معماری | تهیه وزارت راه و شهرسازی → تصویب کمیسیون ماده ۵ |
| کاربرد برای پروانه | چارچوب کلی | مبنای تطبیق ملک و تعیین ضوابط دقیق |
| بازه زمانی | برنامه بلندمدت (مثلاً ۱۰ ساله) | بهروزرسانی دورهای (چند سال یکبار) |
دانلود طرح تفصیلی
برای اطلاع کامل از ضوابط و توضیحات طرح تفصیلی میتوانید نسبت به دانلود طرح تفصیلی تهران اقدام کنید. در قسمت زیر میتوانید فایل دانلود طرح تفصیلی را مشاهده کنید.
دوره های پر مخاطب آکادمی کدخدا
برای ورود به مارکت بین الملل خودت رو با دوره های تخصصی آکادمی کدخدا ارتقا بده، ثبت نام در این دوره ها این فرصت رو برات فراهم میکنه که بیشتر با ما اشنا بشی و ابعاد مختلف فعالیت مارو عمیق تر درک کنی.
مطالب زیر را حتما مطالعه کنید
21 دیدگاه
به گفتگوی ما بپیوندید و دیدگاه خود را با ما در میان بگذارید.
آیا در طرح تفصیلی نحوه تعیین تراکم جمعیتی با توجه به نیازهای محلی تغییر میکند؟ لطفاً توضیحی ارائه کنید.
لطفاً نمونه طرح تفصیلی شهرهای بزرگ را بیشتر معرفی کنید. آیا شامل جزییات خاصی میشوند یا همگی یکسانند؟
آیا در مراحل تهیه طرح تفصیلی تغییری در روند صدور مجوزهای شهرداری به وجود میآید؟ چگونه تغییرات مدیریتی بر آن تاثیر میگذارد؟
طرح تفصیلی چند ساله است و چه عواملی باعث تغییرات در آن میشود؟ آیا این تغییرات به نیاز جامعه وابسته است؟
ممکن است راهنمای نقشه طرح تفصیلی برای شهرهایی با کمبود منابع مالی محدودتر باشد؟ چه پیشنهادی برای بهبود آن دارید؟
بنام الله
در خصوص طرح تفصیلی شهری سوالی داشتم، طرحی که عنوان میکنند، در شهرسازی شهرداری میانه کلاً جاده ترانزیت ۴۵ منری، که یک عابر پیاده در آن ایجاد نشده مدرسه، منزل ، مسجدی ، یک عضو شتابی نیست، در جاده ترانزیت فقط، مغازه های تعمیرکاری، ومکانیکی ….. است ، چطور نامش را گذاشته اند، طرح تفصیلی شهری ؟ تا قوانین و مفاد قانونی را ملغا نمایند، به اهداف خود برسند وظلم کنند
طرح تفصیلی شهرداری چگونه به تنظیم و تطبیق نوع کاربریهای زمین کمک میکند؟ آیا تاثیری در افزایش کارایی شهری دارد؟
آیا آمار دقیقی از تعداد برجهای بلندمرتبه در شهرهای بزرگ بر اساس طرح تفصیلی وجود دارد؟ این نشانه توسعه است یا مشکل؟
تفاوت اصلی بین طرح جامع و طرح تفصیلی چیست و چرا نیاز به داشتن هر دو وجود دارد؟ چگونه سازگاری آنها بررسی میشود؟
چه زمانی باید انتظار بروز رسانیهای عمده در طرح تفصیلی را داشت؟ آیا این بستگی به رشد اقتصادی منطقه دارد؟
مراحل تهیه طرح تفصیلی چقدر زمان میبرد، و آیا پیچیدگی فرآیند به مقیاس شهر بستگی دارد؟ توضیح دهید.
طرح تفصیلی شهر تبریز که در تصویر آمده، چه تفاوت هایی با طرح جامع شهر دارد و چه نقشههایی دارد؟
در طرح تفصیلی مشخصاً چه تفاوتهایی میان طرح موضعی و موضوعی وجود دارد و هر کدام چه کاربردهایی دارد؟
خواهشمندم مراحل تهیه طرح تفصیلی را کامل توضیح دهید و چه نهادی مسئول تهیه آن در ایران است؟
چرا طرح تفصیلی چند ساله تغییر میکند؟ آیا همیشه باید با طرح جامع هماهنگ باشد؟
آیا امکان دسترسی به طرحهای تفصیلی برای عموم وجود دارد؟ لطفاً بیشتر درباره منابع موجود توضیح دهید.
طرح تفصیلی شهر چگونه به توسعه و بهبود شهرها کمک میکند و چه تأثیری در اقتصاد شهری دارد؟
لطفاً اطلاعات بیشتری درباره تفاوتهای میان طرح جامع و طرح تفصیلی و قوانین حاکم بر آنها ارائه کنید.
آیا میتوانید نمونهای از طرح تفصیلی شهرداری را نشان دهید و نحوه خواندن آن را توضیح دهید؟
چگونه میتوان به ضوابط طرح تفصیلی دسترسی پیدا کرد و آیا این ضوابط همیشه بهروز هستند؟
لطفاً درباره قانون جدید طرح تفصیلی شهر تهران توضیحاتی ارائه دهید و چه تغییراتی اعمال شده است؟