انواع پهنه بندی طرح تفصیلی { راهنمای کامل پهنه بندی و ویژگی آنها }
جدول پهنه بندی اراضی شهر تهران در بخش ” ساختار پهنه‌بندی شهر تهران” طرح جامع و طرح تفصیلی قرار دارد که به نحوه استفاده از اراضی و همچنین ضوابط مربوط به نحوه ساخت و ساز در هر محدوده پرداخته است. برای تفهیم بهتر این موضوع در کنار جداول مربوط به هر پهنه، نقشه‌های طرح تفصیلی در مقیاس 1:2000 نیز قرار داده شده است.
و همچنین هدف از پهنه بندی جلوگیری از تداخل نامناسب کارکردها، کاربری‌ها و فعالیتها است که منجر به ارتقا کیفیت و کارایی محیط شهری می‌شود.
فهرست مطالب
پهنه‌بندی طرح جامع و تفصیلی
چهار پهنه اصلی: “سکونت”، “فعالیت”، “مختلط” و “حفاظت” به همراه 55 زیرپهنه‌های آنها در کدهای سه رقمی تعیین شده‌اند.
هر زیرپهنه با دیگری در شاخص‌های کمی و کیفی ساخت و ساز، ویژگی‌های هر پهنه، وجه غالب شکل گرفته قبلی و گرایش به انواع ساخت و ساز از نظر تراکم و طبقات متفاوت است.
پهنه مسکونی
محدوده‌ای از شهر با کاربری غالب مسکونی است که البته تمام راه‌های دسترسی و معابر، فعالیتها و خدمات پشتیبان سکونت را شامل می‌شود.
توجه داشته باشید که این فعالیتها و خدمات در مقیاس محلی و نهایتا ناحیه‌ای بوده تا بتوان امنیت و آرامش این پهنه را حفظ نمود.
کمبود خدماتی هر محله، در زیرپهنه‌های S124، S214، M113 و M114 به عنوان مرکز محله سامان یافته‌اند.
ویژگی‌های این پهنه شامل:
- همگنی و وسعت قطعات
- عرض معابر
- تراکم و ارتفاع ساختمان و تعداد طبقات
- سطح اشغال زمین
- میانگین تراکم نفر در هکتار
مجوز ساخت و ساز برای کاربری مسکونی با تراکم 2طبقه تا نهایت 6 طبقه صادر می‌شود؛ البته در شرایط خاص و با تایید کمسیون ماده 5،بلندمرتبه سازی در برخی از مناطق، از 12 طبقه و بیشتر نیز میسر است.
پهنه کلان سکونت(R) شامل: دو پهنه اصلی “مسکونی عامR1 ” و “مسکونی ویژه R2″، 9 پهنه با کد دو رقمی شامل: مسکونی با تراکم کم (R11)، مسکونی با تراکم متوسط (R12)، مسکونی با تراکم زیاد(R13)، بافت مسکونی ارزشمند روستایی(R21)، بافت مسکونی ارزشمند تاریخی(R22)، بافت مسکونی ارزشمند معاصر(R23)، بافت مسکونی ارزشمند سبز(R24)، مسکونی ویژه پهنه مرکزی(R25) و مسکونی ویژه پهنه محورهای شهری و بلند مرتبه(R26) است. در مجموع در 14 زیرپهنه با کد سه رقمی دسته‌بندی شده‌اند.
در صورتی که قصد سرمایه‌گذاری در این پهنه را دارید بهتر است پیش از خرید زمین توجه لازم را به اینکه زمین و یا بنا در کدام زیر پهنه قرار گرفته و حداکثر تراکم و طبقات مجاز آن چقدر می‌تواند باشد جلب نمایید.
پهنه فعالیت (پهنه تجاری)
قسمت‌هایی از شهر با وجه غالب کار و فعالیت و سهم اندک سکونت است. هدف ارتقا کیفیت محیط شهری و رونق فعالیت در فضاهای شهری است. این پهنه در عرصه‌های بسیار متراکم فعالیت با دسترسی‌های ضعیف و استقرار خطی محدود شده‌اند که البته مراکز جدید و پهنه‌های مستعد توسعه شهری دسترسی مناسب به معابر اصلی و ایستگاه‌های اصلی مترو دارند.
این پهنه دارای زیرپهنه‌های متمایز تجاری، خدماتی، اداری، صنعتی یا اختلاطی با توجه به مقیاس‌های عملکردی: فراشهری/ شهری/ منطقه‌ای/ ناحیه‌ای/ محلی تشکیل شده است.
تراکم ساخت در این پهنه از 2 طبقه و بیشتر امکان پذیر است که البته توجه داشته باشید کاربری ابنیه با تعداد طبقات بیش از 12 غیرمسکونی خواهد بود.
پهنه کلان فعالیت (S)، شامل سه پهنه اصلی با کد یک رقمی (S1،S2 وS3)، هفت پهنه با کد دو رقمی شامل بازار (تجاری، خدماتی و فرهنگی)(S11)، محورها و گستره‌های تجاری، اداری و خدمات(S12)، گستره‌ها و مراکز تجاری، اداری و خدمات (S21)، گستره‌ها و مراکز تجاری، اداری و خدمات (با غلبه فرهنگی)(S22)، صنعت(S31)، گستره و محور کارگاهی-تولیدی (S32) و خدمات صنعتی و فنی (S33) است و در مجموع 20 زیرپهنه با کد سه رقمی می‌باشد.
با توجه به اینکه در این پهنه امکان ساخت ابنیه با کاربری اداری و همچنین تجاری را دارید، می‌توانید برای سرمایه‌گذاری به این پهنه نیز فکر کنید. البته توجه داشته باشید درصورتی که تمایل به ساخت ابنیه بلندمتربه داشته باشید سرمایه‌گذاری در پهنه S111 با کاربری بازار سنتی مطلوب شما نخواهد بود و باید در پهنه‌ای مانند S121 به دنبال زمین باشید. بنابراین همواره به جدول طرح شده در طرح تفصیلی توجه لازم را داشته باشید.
پهنه مختلط
قسمت‌هایی از محدوده شهر است که فضاهای کار و فعالیت به داخل بافت مسکونی نفوذ کرده و عدمتا در حاشیه محورها شکل گرفته و ناشی از استقرار پراکنده عناصر خدماتی و تجاری در بافت مسکونی است.
مجوز با تراکم ساخت در این پهنه از 2 طبقه با کاربری مختلط فرهنگی-تفرجی تا 9 طبقه در محورهای مختلط (فرامنطقه‌ای، فراشهری، شهری و حوزه‌ای) داده می‌شود.
از دو پهنه اصلی، مختلط فعالیت با مسکونی(M1) و مختلط فرهنگی و گردشگری با حداقل مسکونی (M2) تشکیل شده است. هر یک از پهنه‌های اصلی نیز شامل پهنه‌های مختلط تجاری، اداری، خدمات با مسکونی (M11)، مختلط صنایع خدماتی و کارگاهی با مسکونی(M12) مختلط سکونت با فرهنگی-تفرجی(M21) و متخلط ویژه (M22) است که جمعا در 13 زیر پهنه با کد سه رقمی طبقه‌بندی شده‌اند.
اراضی ذخیره توسعه و نوسازی شهری
در هر یک از پهنه‌های چهارگانه استفاده از اراضی (R، S، M و G) کلیه اراضی و املاک بزرگ با مساحت یک هکتار و بیشتر (بجز فضای شکل گرفته موجود)، به “اراضی ذخیره توسعه و نوسازی شهری” اختصاص یافته . در نقشه پهنه‌بندی نحوه استفاده از اراضی طرح تفصیلی، متمایز شده است.
امکان تغییر پهنه‌بندی وجود دارد؟
در صورتی که مجوز ساخت شما با توجه به پهنه‌ای که زمینتان در آن قرار دارد صادر نشد، می‌توانید با کمک گرفتن از متخصصین در زمینه شهرسازی که دارای اطلاعات حقوقی نیز باشند، درخواست خود را مبنی بر تغییر پهنه به کمسیون ماده5 اعلام نموده تا در صورت تایید اقدامات لازم انجام شود.
مطالب زیر را حتما مطالعه کنید
4 دیدگاه
به گفتگوی ما بپیوندید و دیدگاه خود را با ما در میان بگذارید.
سلام پهنه بندی طرح تفصیلی بقیه شهرارو هم دارید؟
درود. داخل کانال تلگرامی میتونی پهنه بندی با شهرهارو هم دانلود کنید
https://t.me/neemcatfirma
تعداد طبقات مجاز ساخت در پهنه مسکونی ویژه چقدره؟
پاسخ سوالتون داخل مقاله در بخش مسکونی ذکر شده